Informationen aus dem Bauamt

Kurzzusammenfassung NÖ Baurecht

 Wer ist die Baubehörde und welche Rechtsmittel gibt es?

• Die Baubehörde 1. Instanz ist der Bürgermeister
• Die Baubehörde 2. Instanz bei Inanspruchnahme des Rechtsmittels der Berufung ist der Gemeindevorstand
• Danach besteht noch das Rechtsmittel der Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht

Was darf ich bauen, was sind die Rechtsgrundlagen?

Was und wie gebaut werden darf ist für jedes Grundstück genau geregelt. Hierbei sind vor allem 3 Landesgesetze relevant:

• NÖ Bauordnung (NÖ BO 2014 mit der aktuellen Novelle)
• NÖ Raumordnungsgesetz (NÖ ROG 2014)
• NÖ Bautechnikverordnung inkl. der OIB-Richtlinien (NÖ BTV 2014)

Der Flächenwidmungsplan, dessen rechtliche Grundlage im NÖ ROG geregelt ist, wird durch die Gemeinde mit Hilfe eines Ortsplaners erstellt. Die Erlassung des Flächenwidmungsplans sowie dessen Änderungen müssen genehmigt werden. Als zuständige Behörde fungiert hier das Amt der NÖ Landesregierung, Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht. Der Grundeigentümer hat bei der Flächenwidmung keine Parteienstellung.

Man unterscheidet 3 Gruppen von Widmungen (welche noch weiter untergliedert sind):

• Bauland
• Grünland
• Verkehrsflächen

Anmerkung: Die Widmung entscheidet maßgeblich was und wie dort gebaut werden darf und sollte daher immer bereits im Vorfeld der Planungen abgeklärt werden.

Wichtige Begriffe

Bauwerk

Ein Bauwerk erfordert ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen für die fachgerechte Herstellung und ist mit dem Boden kraftschlüssig verbunden.

Bauwerke werden unterteilt in:

• Gebäude

1. Es ist zumindest teilweise oberirdisch
2. Es hat ein Dach
3. Es hat mindestens 2 Wände mit 50 %flächig (wirkender) Bauteile
4. Es ist begehbar
5. Es dient zum Schutzwerk für Personen, Tiere oder Sachen

Unterscheidung Haupt- und Nebengebäude und Zubau

1. Bebaute Fläche bis zu 100 m²
2. Nur 1 oberirdisches Geschoss
3. Kein Aufenthaltsraum
4. Dem Hauptgebäude untergeordneter Zweck
5. Konstruktive Trennung vom Hauptgebäude (nicht angebaut)

TRIFFT EINER DIESER PUNKTE NICHT ZU, HANDELT ES SICH UM EIN HAUPTGEBÄUDE!!!

• Zubau zu bestehenden Hauptgebäude

1. Ein Zubau verfügt über einen gemeinsamen Dachstuhl mit dem Hauptgebäude
2. Verfügt über einen Eingang über das Hauptgebäude und ist mit diesem konstruktiv verbunden.

Bauwich

Der Bauwich ist der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zur Grundstücksgrenze bzw. zur Straßenfluchtlinie.

Welche Arten von Bauvorhaben gibt es?

In der NÖ Bauordnung ist genau geregelt, welche Bauvorhaben eine Bewilligung durch die Baubehörde benötigen, welche der Baubehörde anzuzeigen sind, welche meldepflichtig sind bzw. welche bewilligungs- bzw. anzeigefrei sind.

1. Neu- oder Zubauten von Gebäuden
2. Errichtung von baulichen Anlagen
3. Abänderung von Bauwerken
4. Veränderung der Höhenlage eines Grundstücks im Bauland
5. Aufstellung von Heizkesseln > 50 kw bzw. von Heizkesseln, deren Abgasführung nicht über das Dach erfolgt.
6. Aufstellung von Feuerungsanlagen > 400 kW
7. Lagerung von brennbaren Flüssigkeiten ab 1000 l
8. Abbruch von Bauwerken an der Grundstücksgrenze
9. Aufstellung von Maschinen oder Geräten in baulicher Verbindung mit einem Bauwerk

1. Vorhaben ohne baulicher Maßnahmen:
2. Die Änderung des Verwendungszweckes von Bauwerken oder deren Teile oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen
3. Einfriedung, die keine baulichen Anlagen sind und gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtet werden
4. Die regelmäßige Verwendung eines Grundstückes oder Grundstückteils im Bauland als Stellplatz für Fahrzeuge oder Anhänger
5. Die Verwendung eines Grundstücks als Lagerplatz für Material aller Art

1. Vorhaben mit geringfügigen baulichen Maßnahmen:
2. Die Aufstellung von begehbaren Folientunnels für gärtnerische Zwecke
3. Die temporäre Aufstellung von nicht ortsfesten Tierunterständen < 50 m²
4. Die Herstellung und Veränderung von Grundstücksein- und ausfahrten im Bauland 
5. Die nachträgliche Herstellung von Wärmedämmung bei Gebäuden
6. Die Aufstellung von PV-Anlagen > 50 kW im Grünland (ausgenommen auf Gebäudedächern)

1. Aufstellung von Heizkesseln ab 50 kW
2. Aufstellung und Entfernung von Klimaanlagen > 12 kW
3. Aufstellung von Einzelöfen ab 3. Wohneinheit
4. Abbruch von Bauwerken (sofern nicht an der Grundgrenze)
5. Herstellung von Ladepunkten bzw. Ladestationen für E-Fahrzeug
6. Herstellung von Hauskanälen

1. Herstellung von Anschlussleitungen
2. Instandsetzung von Bauwerken (wenn Konstruktionsart beibehalten wird und von außen sichtbare Farben und Formen nicht wesentlich verändert werden)
3. Abänderungen im Inneren des Gebäudes, wenn die Standsicherheit und der Brandschutz nicht beeinträchtigt werden: eine Veränderung tragender Mauern oder Einbau eines Heizraums ist daher bewilligungspflichtig!!
4. Aufstellung von Einzelöfen (bei max. 2 Wohneinheiten)
5. Aufstellung von Wärmetauschern/Wärmepumpen
6. Aufstellung von Solaranlagen und PV-Anlagen (< 50 kW)
7. Austausch von Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von max. 400 KW, wenn Brennstoff und Bauart gleichbleiben oder geringer ist
8. Aufstellung von 1 Gerätehütte und 1 Gewächshaus (im Bauland, max. 10 m²/3 m Höhe)
9. Kleinräumige Veränderung der Höhenlage des Geländes < 20 m² außerhalb des Bauwichs (zB lokale Anschüttung oder Abgrabung)

 Wie lange kann es dauern, bis ich eine Baubewilligung bekomme?

Die Baubehörde hat über ein bewilligungspflichtiges Bauansuchen nach § 14 NÖ BO binnen 3 Monaten zu entscheiden, wobei die Frist erst mit Einlangen aller erforderlichen Unterlagen zu laufen beginnt.

Bei einem anzeigepflichtigen Bauvorhaben nach § 15 NÖ BO 2014, hat die Baubehörde die Anzeige binnen 6 Wochen zu prüfen. Auch hier beginnt die Frist zu laufen, wenn alle Unterlagen der Baubehörde vorliegen. 

Natürlich ist die Baubehörde bemüht, diese Fristen nicht auszuschöpfen und die Bauvorhaben rasch zu bearbeiten. Bitte planen Sie bei Einreichung eines Bauvorhabens genug Vorlaufzeit vor dem geplanten Baubeginn ein, da es auch aufgrund Tatsachen, die außerhalb des Einflussbereichs der Baubehörde liegen, zu Verzögerungen kommen kann. (zB. erforderliche Vermessung, Grundstückszusammenlegung, Nachreichung von Unterlagen, Terminressourcen der Sachverständigen, etc.)

Das Bewilligungsverfahren

Die für die Einreichung eines Bauvorhabens notwendigen Pläne und Berechnungen sind von Fachleuten zu erstellen, die dazu gewerblich oder als Ziviltechniker befugt sind.

Notwendige Antragsbeilagen im Bewilligungsverfahren gem. § 18 NÖ BO sind:

1. Bauansuchen (Unterschrift Bauwerber*in/Eigentümer*in)
2. 4 x Pläne (Unterschrift Verfasser*in)
3. Lageplan, 1:500, Grundrisse 1:100, Schnitte 1:100, Ansichten 1:100
4. 3 x Baubeschreibung (Unterschrift Verfasser*in)
5. 3 x Energieausweis bei Neubauten bzw. größeren Renovierungen (> 25 % der Gebäudehülle), ausgenommen: Neu- und Zubauten bis 50 m², Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
6. Nachweis der Grundgrenzen             
    (wenn erforderlich: im Bauland nicht wenn Abstand zu Grundstücksgrenzen > Bauwich +1m)
7. GWR-Daten (sind durch Planverfasser*in vollständig auszufüllen und zu übermitteln
8. Weitere Unterlagen auf Verlangen der Baubehörde

Erleichterung bei den Antragsbeilagen gibt es für folgende Vorhaben:

• Errichtung eines Bauwerks von max. 10 m² und 3 m Höhe auf einem Grundstück im Bauland
• Die Abänderung von Bauwerken, sofern nicht Rechte nach § 6 verletzt werden können.
• Errichtung einer Einfriedung bis 3 m Höhe oder einer oberirdischen baulichen Anlage (zB. Carport), bis max. 50 m² und 3 m Höhe auf einem Grundstück im Bauland
• Aufstellung eines Heizkessels bis 400 kW für Zentralheizungsanlagen einschließlich einer allfälliger automatischen Brennstoffbeschickung
• Aufstellung einer Maschine oder eines Gerätes in baulicher Verbindung mit einem Bauwerk

Hier sind folgende Unterlagen für das Ansuchen erforderlich:

1. Bauansuchen (Unterschrift Bauwerber*in/Eigentümer*in)
2. 2 x maßstäbliche Darstellung (muss nicht von befugten Fachleuten kommen)
3. 2 x Beschreibungen des Vorhabens (muss nicht von befugten Fachleuten kommen)
4. Typenprüfbericht für Heizkessel und automatischer Beschickung

 Nachdem alle geforderten Unterlagen bei der Baubehörde eingelangt sind erfolgt die Vorprüfung, wo die Einreichunterlagen auf Rechtskonformität und Flächenwidmungsplan geprüft werden.

Führt die Vorprüfung zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren. Diese können in die Antragsbeilagen und allfällige Gutachten Einsicht nehmen und werden aufgefordert eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. 

Wer eine Parteistellung hat, regelt § 6 NÖ BO 2014: der Bauwerber*in, der Eigentümer*in des Bauwerks bzw. Baugrundstücks und unter gewissen Voraussetzungen auch die Nachbarn (wenn sie durch fertiggestelltes Bauvorhaben bzw. dessen Benutzung in ihren „subjektiv-öffentlichen“ Rechten beeinträchtigt werden können).

Erteilung der Baubewilligung: Wurden keine berechtigten Einwände eingebracht und liegen sonst keine Gründe vor, die zu einem Versagen der Baubewilligung führen, hat die Baubehörde die Baubewilligung mit schriftlichem Bescheid zu erlassen.

Das Anzeigeverfahren

Notwendige Antragsbeilagen im Anzeigeverfahren gem. § 15 abs. 3 NÖ BO 2014 sind:

• Schriftliche Bauanzeige (mit Unterschrift des Bauwerbers)
• 2 x maßstäbliche Darstellung des Bauvorhabens
• 2 x Baubeschreibung
• ev. 2 x Energieausweis (wenn > 25 % Gebäudehaut betroffen)

Nachbarn haben im Anzeigeverfahren keine Parteistellung! Wenn alle Unterlagen, die zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich sind der Baubehörde vorliegen, hat die Baubehörde die Anzeige binnen 6 Wochen zu prüfen.

Anzeigeleger darf das Vorhaben ausführen, wenn die Baubhörde

• Innerhalb der Frist das Vorhaben nicht untersagt oder
• zu einem früheren Zeitpunkt eine Mitteilung schickt, dass mit der Ausführung des Vorhabens begonnen werden darf.

Das Meldeverfahren

Meldepflichtige Vorhaben nach § 16 NÖ BO 2014 sind innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung des Vorhabens schriftlich zu melden. Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 1 bis 3 und 6 bis 8 sind eine Darstellung und eine Beschreibung anzuschließen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren.

Zusätzlich erforderliche Unterlagen:

• Bei Heizkessel: Bescheinigung über die fachgerechte Aufstellung, sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Heizkessel. Diese Bescheinigungen und Befunde sind von befugten Fachleuten (Heizungsmonteur, Rauchfangkehrer) auszustellen.
• Bei Ladestationen ein Elektroprüfbericht

Ist die Meldung nicht vollständig, gilt diese als nicht gestattet!

Baubeginn und Fertigstellung

• Baubeginn:

1. Frist innerhalb von 2 Jahren nach Baubewilligung/Mitteilung
2. Ist vom Bauherrn der Baubehörde anzuzeigen.

ACHTUNG: Wird nicht binnen 2 Jahren begonnen erlischt die Baubewilligung (§ 14 Vorhaben) bzw. das Recht zur Ausführung (§15 Vorhaben)

• Fertigstellung:

1. Frist innerhalb 5 Jahre nach Baubeginn
2. Ist vom Bauherrn der Baubehörde anzuzeigen
3. Ein Bauvorhaben gilt erst dann als fertiggestellt, wenn alle erforderlichen Unterlagen der Baubehörde vorliegen

Achtung: wird nicht binnen 5 Jahren ab Baubeginn fertiggestellt erlischt ebenfalls die Baubewilligung (§ 14 Vorhaben) bzw. das Recht zur Ausführung (§ 15 Vorhaben)!!!

Alle Angaben vorbehaltlich Fehler oder Änderung der Rechtsgrundlagen!